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Städtebauförderung

 

50 Jahre

 

Die Gemeinde Erfde wurde 2017 in das Städtebauförderungsprogramm „Kleinere Städte und Gemeinden“ aufgenommen. Im Jahr 2020 wurde die Programmstruktur verändert, sodass sich die Gemeinde nun im Programm „Lebendige Zentren“ befindet.

  

Durch Aufnahme in das Städtebauförderungsprogramm hat die Gemeinde die Möglichkeit für Sanierungsmaßnahmen in Erfde Fördermittel von Bund und Land zu erhalten, um den Ortskern aufzuwerten und die Infrastrukturen der Daseinsvorsorge (KiTa, MVZ, Feuerwehr, etc.) zukunftsorientiert zu entwickeln.

 

Die Gemeinde Erfde stellt sich damit der Herausforderung, die zukunftsfähige Entwicklung der Gemeinde zu sichern, städtebauliche Missstände und Potenziale zu identifizieren und Handlungsschwerpunkte zu konkretisieren. Ziel ist es, Erfde mit Unterstützung durch die Städtebauförderung nachhaltig als Wirtschafts- und Wohnstandort zu erhalten und zu stärken. 

 

 

Zukunftskonzept Daseinsvorsorge für die Gemeinde Erfde und Umland

 

Im Programm „Kleinere Städte und Gemeinden“ (KSG) ist zunächst die Aufstellung eines überörtlichen Konzeptes zu den künftigen Anforderungen an die betreffenden öffentlichen Daseinsvorsorgeinfrastruktur zu erstellen. Dies geschah unter Mitwirkung der betroffenen Nachbargemeinden, zu denen Bergenhusen, Meggerdorf, Stapel, Tielen und Wohlde gehören.

 

Die Fertigstellung des Zukunftskonzepts erfolgte im Juli 2019.

 

Vorbereitende Untersuchungen mit integriertem städtebaulichen Entwicklungskonzept

 

Nach Fertigstellung des Zukunftskonzepts Daseinsvorsorge für die Gemeinde Erfde und Umland hat die Gemeinde die erforderlichen vorbereitenden Untersuchungen (VU) gemäß § 141 BauGB mit integriertem städtebaulichen Entwicklungskonzept (IEK) für das Untersuchungsgebiet „Ortskern“ durch die BIG Städtebau GmbH durchführen lassen.

 

Im Rahmen vorbereitender Untersuchungen wurde eine umfangreiche Analyse der städtebaulichen Situation der Gemeinde erstellt und als Ergebnis ist ein zukunftsfähiger Maßnahmenplan entstanden. In den nächsten zehn bis fünfzehn Jahren sollen verschiedene Projekte mithilfe der Städtebauförderung umgesetzt werden.

 

Die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen und des intergierten städtebaulichen Entwicklungskonzepts wurden der Öffentlichkeit während einer digitalen Beteiligungsveranstaltung  vorgestellt und erörtert. Das nachstehende Video der Veranstaltung von Herrn Andreas Kiefer von der BIG Städtebau GmbH steht weiterhin zur Verfügung.

 

Video zur Online-Beteiligung

 

Video BIG Städtebau

 

 

Den finalen Bericht zu den vorbereitenden Untersuchungen mit integriertem städtebaulichen Entwicklungskonzept - Ortskern Erfde finden Sie   hier  .

 

 

Sanierungsgebiet „Ortskern/ Sanierungssatzung

 

Die Sanierungsmaßnahmen gemäß dem integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzept (IEK) können nur in einem zuvor bestimmten Teil der Gemeinde Erfde, dem sogenannten Sanierungsgebiet, durchgeführt werden.

 

Die Grenzen des Sanierungsgebiets wurden aufgrund der Ergebnisse des IEK mit entsprechendem Maßnahmenplan gezogen. Durch Beschlussfassung der Gemeindevertretung am 01.12.2020 wurde das Sanierungsgebiet „Ortskern“ förmlich festgelegt.

 

Die Sanierungssatzung der Gemeinde Erfde über die Festlegung des Sanierungsgebiets „Ortskern“ vom 01.12.2020 wurde ausgefertigt und durch öffentliche Bekanntmachung am 16.12.2020 rechtskräftig. Mit Inkrafttreten der Sanierungssatzung gelten nunmehr die Regelungen des Baugesetzbuches (BauGB), zweites Kapitel „Besonderes Städtebaurecht“.

 

Sanierungsvermerke im Grundbuch

 

Gemäß Baugesetzbuch sind die im Sanierungsgebiet liegenden Grundstücke durch die Eintragung eines sogenannten Sanierungsvermerks im Grundbuch kenntlich zu machen. Die Sanierungsvermerke lösen keine selbstständige Rechtswirkung gegenüber den Grundstückseigentümer:innen aus. Sie haben lediglich informativen Charakter.  

 

Die Eintragung des Sanierungsvermerks im Grundbuch wird das Grundbuchamt auf Ersuchen der Gemeinde (Vorgabe des § 143 Abs. 2 BauGB) vornehmen und alle Eigentümer:innen sodann schriftlich informieren. Die Eintragung wird seitens der Gemeinde veranlasst. Die Eigentümerschaft muss diesbezüglich nicht tätig werden und ihr entsteht für die Eintragung keine Kosten.

 

 

Wirkung des Sanierungsverfahrens/ Genehmigungspflicht 

 

Neben den geplanten Maßnahmen zur Erneuerung des Ortskerns hat die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes für Personen mit Grundeigentum sowie die Erbbauberechtigten rechtliche Folgen.

 

Nach § 136 des Baugesetzbuches liegt die „einheitliche und zügige Durchführung“ der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen im öffentlichen Interesse. Hierzu gehört auch, dass private Vorhaben und Investitionen abgestimmt werden müssen. Dabei hat die Gemeinde zu prüfen, ob das beabsichtigte Vorhaben die Sanierung voraussichtlich erschwert, verhindert oder unmöglich macht. In diesem Falle ist die Genehmigung zu versagen. Zu einer Versagung kommt es jedoch nur sehr selten. Um Vorhaben zu vermeiden, die den Sanierungszielen entgegenstehen oder deren Umsetzung wesentlich erschweren würden, hat der Bundesgesetzgeber eine Genehmigungspflicht für Eigentümerinnen und Eigentümer oder Erbbauberechtigte festgehalten.

 

Nach § 144, 145 BauGB sind für die Dauer des Sanierungsverfahrens beispielsweise folgende Veränderungen genehmigungspflichtig:

  • Der Verkauf eines Grundstückes;

  • Die Teilung eines Grundstückes;

  • Die Bestellung eines Erbbaurechts;

  • Die Eintragung einer Hypothek, Grundschuld oder einer anderen dinglichen Grundstücksbelastung im Grundbuch;

  • Die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast;

  • Mietverträge und vergleichbare Nutzungsvereinbarungen auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr;

  • Baumaßnahmen auf Grundstücken sowie an und in Gebäuden, auch wenn sie nach bauordnungsrechtlichen Bestimmungen nicht genehmigungspflichtig sind.

 

In der Praxis der Grundstücksgeschäfte wird der beauftragte Notar automatisch die erforderliche Sanierungsgenehmigung beantragen. In den beiden letztgenannten sind Sie als Grundeigentümer aufgefordert selber die Genehmigung einzuholen.

 

 

Möglichkeiten für Grundstückseigentümer:innen

 

Für private Eigentümer:innen besteht unter bestimmten Voraussetzungen bei Modernisierung und Instandsetzung ihres Gebäudes im Sanierungsgebiet die Möglichkeit der steuerlichen Absetzung nach § 7h Einkommensteuergesetz (EStG) für Herstellungs-, Modernisierungs- und Instandsetzungskosten.  

 

Inwieweit mögliche Steuereinsparungen Vorteile erbringen, sollte im Vorfeld unbedingt mit dem Finanzamt oder einem/r Steuerberater/in geklärt werden.

 

 

FAQ – Häufig gestellte Fragen

 

In einer Fragensammlung (FAQ) werden zusätzlich häufig gestellte Fragen beantwortet:

 

Was ist unter Städtebauförderung zu verstehen?

Finanzhilfen von Bund und Ländern für Städte und Gemeinden, um die kommunalen Aufgaben und Herausforderungen besser bewältigen zu können.

Was versteckt sich hinter der Abkürzung KSG?

Das Städtebauförderungsprogramm „Kleinere Städte und Gemeinden – überörtliche Zusammenarbeit und Netzwerke“.

Welches Ziel verfolgt das Programm KSG?

Übergeordnetes Ziel ist es, kleinere Städte und Gemeinden als wirtschaftliche, soziale und kulturelle Ankerpunkte für die Region zukunftsfähig zu gestalten. Es gilt, die Versorgungsfunktionen öffentlicher Daseinsvorsorge dauerhaft, bedarfsgerecht und auf hohem Niveau für die Bevölkerung der Kommune sowie der Umlandgemeinden zu sichern.

Wie hoch ist die Förderung für die Gemeinde?

Die Fördermittel des Bundes werden durch Mittel der Länder und der Kommunen ergänzt. Bund, Land und die jeweilige Kommune sind mit je einem Drittel beteiligt. Die Gesamthöhe der Fördermittel für die Gemeinde Erfde ist nicht vorab festgelegt. Es können jährlich Fördermittel beantragt werden.

Können neben der Städtebauförderung weitere Fördermittel genutzt werden?

Die Städtebaufördermittel können mit anderen Finanzierungs- und Fördermitteln kombiniert werden. Der Einsatz anderer Mittel erfolgt grundsätzlich vorrangig vor Städtebauförderungsmitteln.

Wie unterscheidet sich das Untersuchungsgebiet vom Sanierungsgebiet?

Das Untersuchungsgebiet wurde von der Gemeinde und dem Ministerium festgelegt, um eine detaillierte Analyse zu ermöglichen. Das Ergebnis der Analyse spiegelt sich im Maßnahmenplan wieder. Anhand des Maßnahmenplans wird dann die Sanierungsgebietsgrenze gezogen.

Wie lange ist die Laufzeit einer Sanierungssatzung, wie lange besteht ein Sanierungsgebiet?

Das Verfahren wird sich auf ca. 10 - 15 Jahre erstrecken.

Warum ist mein Gebäude gelb oder rot markiert? Wer bewertet und auf welcher Grundlage werden die Gebäude bewertet?

Um die bauliche Situation der Bestandsgebäude im Untersuchungsgebiet zu erfassen, werden im Rahmen der VU gemäß Baugesetzbuch (BauGB §141) alle Gebäude (öffentlich und privat) durch äußere Inaugenscheinnahme durch den VU Gutachter (BIG Städtebau GmbH) erfasst und hinsichtlich ihrer Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarfe eingeschätzt und nach definierten Kriterien bewertet. Sofern eine Immobilie im Maßnahmenplan eine gelbe oder rote Kennzeichnung aufweist bedeutet dies, dass durch die augenscheinliche Begutachtung von außen mittlere bis hohe Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarfe an dem Gebäude festgestellt wurden. Auf dieser Grundlage lässt sich abschätzen wie hoch der allgemeine Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf im Untersuchungsgebiet ist.

Wann werden die Ausgleichsbeträge erhoben? Wie hoch werden die Ausgleichsbeträge für die Eigentümer ausfallen?

Nach Abschluss der Sanierung, ggf. in 10-15 Jahren, wird die Sanierungssatzung aufgehoben. Sofern dann durch die umgesetzten Maßnahmen Grundstücke im Sanierungsgebiet einen Lagewertvorteil (sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung) erfahren haben, ist die Kommune verpflichtet, Ausgleichsbeträge von den Eigentümern zu erheben (§§ 152 bis 156 BauGB):
 
 Seriöse Aussagen über die Höhe der Beiträge können zu diesem Zeitpunkt noch nicht getroffen werden. Dies hängt ganz wesentlich von den bis zum Abschluss der Sanierung durchgeführten Maßnahmen ab.

Welche Summen werden bei der Ausgleichsbetragsberechnung herangezogen - Gesamtmaßnahmenvolumen oder Eigenanteil der Kommune?

Die Ausgleichsbetragsberechnung erfolgt nicht kostenorientiert und ist unabhängig von den Gesamtaufwendungen für die Sanierung.

 

Der unabhängige Gutachterausschuss ermittelt nach Abschluss der Sanierung, ob Immobilien neben der allgemeinen Wertsteigerung durch die umgesetzten Maßnahmen einen Lagewertvorteil erhalten haben. Es wird somit nur gutachterlich geschätzt, wie viel mehr Wert ein Grundstück hat – die Kosten der Einzelmaßnahmen sind nicht relevant.
 
 Hierbei wird jedes Grundstück einzeln betrachtet und die mögliche Abschöpfung betrifft nur den Bodenwert. Unter Umständen fallen keine Ausgleichsbeträge an. Darüber hinaus kann die Kommune von der Erhebung absehen, sofern der Aufwand der Erhebung unverhältnismäßig ist.

Erhalten nur diejenigen Eigentümer steuerliche Vorteile, welche einen nachgewiesenen Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf haben?

Nein. Alle Eigentümer im Sanierungsgebiet können einen Antrag auf Ausstellung einer Bescheinigung nach § 7h, 10f, 11a EStG (erhöhte steuerliche Abschreibung) stellen. Vor Beginn der Bauarbeiten ist dazu der Abschluss einer Vereinbarung mit der Kommune erforderlich, damit sie nach Fertigstellung der privaten Sanierungsmaßnahmen und Nachweis der Kosten die Bescheinigung von der Gemeinde Erfde zur Vorlage beim Finanzamt erhalten können.

Wer zahlt die Gebühren des Sanierungsvermerks?

Die Eigentümerschaft hat hier keine Kosten. Die Kommune übernimmt diese Kosten bzw. handelt es sich um einen amtsinternen Vorgang, für den keine Gebühren anfallen.

Kann ein Sanierungseintrag im Grundbuch zu einer Wertminderung einer Immobilie führen?

Der Sanierungsvermerk im Grundbuch dient als Information. Eine Wertminderung einer Immobilie/eines Grundstücks ist nicht zu erwarten. Insgesamt sind die Maßnahmen der Sanierung darauf ausgelegt, positive Auswirkungen auf die Grundstücke im Sanierungsgebiet zu haben.

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